Активността на пазара в София в началото на 2023 г. отбелязва забавяне, като най-видимо е това при броя запитвания от страна на купувачите. По обобщени данни на всички агенции, част от Realto Group, спадът в запитванията е над 30%, но при реално сключените сделки той е само 15%, защото купувачите са по-мотивирани съобщават от компанията за луксозни имоти Unique Estates.
„След застой в началото на годината, във второто тримесечие цените отново започнаха плавно да растат. Промени се и поведението на купувачите като общият процент на покачване е съизмерим с инфлацията.“, коментира Весела Илиева, управляващ партньор на Unique Estates.
Друга промяна, която отчетливо се вижда на пазара през април и май, е свързана с ипотечните кредити. След по-голямото напрежение от първите месеци на 2023 г., в момента купувачите са по-скоро разумни, отколкото притеснени. Това се вижда и в дела на сделките с кредит, които за първите пет месеца на годината са 55% от всички.
В луксозния сегмент през 2023 г. се търгуват мечтани трофейни имоти и такива, които могат да запазят стойността на парите. Традиционно луксозният сегмент се повлиява значително по-слабо от икономическите промени. Затова нито ръстовете, нито спадовете са рекордни.
Цени по квартали /София/
Ръстът на цените в отделните квартали на столицата е видимо различен – тенденция, която се задълбочава с времето. Средно цените са нараснали с не повече от 100 евро за кв. м, като измененията са в рамките на статистическата грешка.
В кварталите, където няма ново строителство, за сделките на вторичен пазар, ръстът е съвсем малък. По-значим е той в новите квартали, където се задейства принципа на снежната топка – появяват се нови проекти с по-високо качество, те привличат интерес към района, а интересът води до покачване на цените. Този ръст има пряка връзка с етапа на строителство на проекта – цените се увеличават с приближаването до разрешение за ползване независимо от външните фактори.
Цени на сделки за продажба /цена/ кв.м/
| 2021 | 2022 | Изменение | ||
|---|---|---|---|---|
| Център | 2362 | 2817 | 2890 | 2,59% |
| Бояна | 1536 | 2036 | 2050 | 0,69% |
| Витоша | 1364 | 1830 | 1800 | -1,64% |
| Докторска градина | 3143 | 3986 | 3950 | -0,90% |
| Изток | 1515 | 2124 | 2150 | 1,22% |
| Кръстова вада | 1511 | 1980 | 1960 | -1,01% |
| Лозенец | 2461 | 2920 | 2900 | -0,68% |
| Манастирски ливади | 1597 | 1898 | 1900 | 0,11% |
| Средна цена | 1999 | 2449 | 2450 | 0,04% |
Наеми
Наемният пазар в столицата е във все по-добра фаза – тенденция, която се забелязва още от началото на 2023 г. Той не само възстанови нивата отпреди кризите, но и демонстрира извънреден интерес. Една от причините е ръстът в цените на недвижимите имоти в едно с очакването за покачване на лихвените проценти. Покачването на наемните нива на апартаментите е над 10% от началото на годината. Така на практика изпреварват инфлацията, но независимо от високите цени търсенето надвишава предлагането. Ограниченото предлагане на жилища и ниските нива на безработица са основание да очакваме ръст и през следващите месеци.
Възвръща се интересът от страна на инвеститори за покупка на сгради с цел менажиране. Избират се основно нови проекти, където с комбинация между краткосрочни и дългосрочни наемодатели може да се постигне доходност от отдаване под наем между 3 и 5%.
„Този сегмент ще продължава да расте. В Unique Estates повечето ни клиенти в него са българи, живеещи в чужбина, които ни се доверяват за цялостно управление на имотите им в дългосрочен план.“, споделя Весела Илиева.
Отстъпки
За първи път имаме над 50% сделки с договорени отстъпки и 15% ръст на ексклузивните договори за продажба, което е още едно доказателство, че продавачите не очакват сделката да се случи лесно и бързо. Имотите, които са обявени на пазарна цена, се продават в срок до 3 месеца, а тези на по-висока за над половината година. Отстъпките са до 5% от първоначално обявената цена.
Кредити
С налични средства продължават да се сключват половината сделки на пазара, сочат обобщените данни на агенциите от Realto Group. Средно 54% от всички покупки от началото на годината са с външно финансиране. Сумите по кредитите нарастват като резултат от по-високите ценови нива на имотите. Темпът за покачването на лихвените нива у нас е значително по-бавен от очакваното, което е предпоставка за запазване нивата на търсене. Размерът на средния кредит отчита ръст с около 20% спрямо същия период през 2022 г. Средното самоучастие е около 30% от стойността на жилището.
В луксозният сегмент 65% са с лични средства.
Ново строителство
През втората половина на 2022 г. сделките на фаза проект спряха. Към края на годината започнаха да се продават основно преди и с Акт 14. В 2023 г. позитивната тенденция е, че се разглеждат и купуват имоти и в начален стадий – на етап „с разрешение на строеж“.
„Новото строителство привлича с гъвкави схеми – 10% при запазване и 90% при прехвърляне. Имаме 3% ръст на разрешителните за строеж на годишна база. Това показва стабилността на пазара – балансирано предлагане и разумни сделки.“, коментира Весела Илиева, която управлява и компанията за ново строителство New Estates.