Ръст на наемите и спад на незаетите площи. Активен офис и търговски пазар, логистичният сектор се изправя пред предизвикателствата на слабото предлагане. Инвестиционният пазар с най-голям обем от 2018 г. Насам, като основно офисите са във фокуса на инвеститорите.

Активна беше 2025 година за пазара на бизнес имоти у нас. Динамиката и позитивните тенденции белязаха всички сегменти. Ръстът на наемите, значимата наемна активност, както и спадът на свободните площи, бяха валидни за офиси, търговски площи и индустриални обекти. Последният сегмент все още среща предизвикателства в резултат на недостиг в предлагането. Позитивна е тенденцията и на инвестиционния пазар, който отбелязва ръст от 3.9% на годишна база. Това се посочва в анализа за изминалата 2025 г. на консултантската компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield | Forton.

„Изпращаме една успешна година за пазара на бизнес имоти у нас. Всички сегменти показват признаци на оживление – търсенето е стабилно, инвестиционната активност също е налице. Инвестиционният пазар достигна 391 млн. евро за 2025 година, като периодът бе най-силният от 2018 г. насам. Като най-интересен актив за инвеститорите се позиционираха офисите. Въпреки това оставаме предпазливи в очакванията за предстоящата година с оглед на общата икономическа и геополитическа динамика“, коментира Станимира Пашова, изпълнителен директор на Cushman & Wakefield | Forton.

Инвестиционният пазар в сегмента на бизнес имоти у нас регистрира най-високия обем от 2018 г. насам, воден основно от български инвеститори. Общият  инвестиционен обем за 2025 година се равнява на 391 млн. евро при малко над 376 млн. евро през предходната 2024 година. Типовете инвеститори в сегмента са корпоративни групи, профилирани в имотния сектор, както и такива, които разширяват дейността си към имотния сегмент. Частните предприемачи са друг активен участник. Сделките по сегменти са, както следва - 10 броя офис сгради, 5 търговски и 5 хотелски. Индустриалните и логистични обекти са общо 6 на брой. 

Офис площи – ръст на наемната активност през годината

Наемната активност на офис пазара в София се характеризира с 10.5% ръст на годишна база. Общият обем на сключените договори възлиза на 204 000 кв. м спрямо 185 000 кв. м през 2024 г., сочат данните на компанията. На 12.3% спада делът на незаетите площи на годишна база, а наемите растат с 5.3%. 

През годината подписаните договори за разширяване нараснаха с над 8 700 кв. м, преместванията - с над 2 100 кв. м, a подновяванията - с 8 400 кв. м.

“Завършените проекти през 2025 г. бяха 6 на брой с обща площ от 26 300 кв. м, а тези в процес на изграждане са цели 24 броя с общо 241 100 кв. м. Благодарение на  завършените наскоро проекти, общият обем офиси в столицата в момента възлиза на 2 332 000 кв. м. От тях Клас А офисите заемаха дял от 68%, а Клас Б - останалите 32%”, коментира Йоанна Димитрова, мениджър Офис площи в компанията. 

Най-ниско ниво на свободни офиси /13 500 кв. м или 5.6%/ бе регистрирано в централните бизнес райони на града. Незаетостта по протежението на основните пътни артерии е 144 000 кв. м или 12.8%. Най-висок бе делът в периферията на града – 14.5%.

Индустриален пазар – растяща наемна активност при ограничено ново предлагане

Наемната активност на пазара за производствени и складови площи в София пада с 18.6% /или общо 91 000 кв. м/ на годишна база в резултат на недостига на свободни площи. Делът на незаетост в сегмента се равнява на едва 0.7% или 15 800 кв. м. Наемите достигнаха нива от 5.6 евро/кв. м /3.7% ръст/.

Малко над 71% бяха наети от търговски фирми, а 21% – от транспортни и логистични компании. Проектите в строеж в момента се равняват на 231 000 кв. м и половината са предназначени за отдаване под наем. Този обем се очаква да бъде завършен през 2026 г. Това по всяка вероятност ще балансира съотношението търсене:предлагане, ще катализира пазара и ще облекчи натиска върху наемните нива.

Към края на календарната година общият обем производствени и складови площи около София за 2025 г. бяха 2 344 000 кв. м, от  които едва 800 000 кв. м или само 34% са предназначени за отдаване под наем. Останалите 66% се предвидени за собствено ползване, посочват от компанията. 

Търговски площи – ритейл парковете ще изпреварят моловете по площ в края на годината

Площта на новооткритите търговски обекти в страната нараства с 29% на годишна база. За календарната 2025 година новите отваряния на магазини са се увеличили до 297 обекта или 161 000 кв. м. От тях в ритейл паркове са общо 73%, а в молове - останалите 27%. Това е втората най-добра година за сектора след 2016 г. 

Общият обем търговски площи нараства до 1.51 млн. кв. м. Около 54% от този обем се намира в 26 търговски центъра, а оставащите 46% са разпределени в 67 ритейл парка. По този начин, наситеността на търговски площи у нас се покачва до 234 кв. м на 1000 души. 

Изграждането на нови проекти е динамично, 100% в търговски паркове - към момента строителните дейности са активни в общо 14 ритейл парка в 11 града. Обемите в процес на изграждане възлизат на 140 000 кв. м, като поне още 211 000 кв. м /12 ритейл парка и 1 търговски център/ се намират в различни фази на планиране. Все повече расте вероятността общата налична площ на ритейл парковете да надскочи тази на търговските центрове в края на 2026 година. 

Свободните търговски площи както в моловете, така и в ритейл парковете, са малко и това важи за цялата страна. За годината делът на незаетост пада до около 3%. 

Наемите на най-атрактивните площи в търговските центрове в София леко се повишиха до 47 евро/кв.м /9.3%/, докато нивата в ритейл парковете останаха без промяна на ниво 13 евро/кв. м /4%/. Доходността на първокласните площи в двата типа обекти остана без промяна – съответно 7,5% /молове/ и 7,25% /ритейл паркове/.

В България Forton е лидер в предоставянето на услуги за бизнес имоти за инвеститори, корпоративни клиенти и банки. Компанията е стратегически партньор на глобалната консултантска компания Cushman & Wakefield и част от Realto Group. Forton предлага решения от начало до край за проекти за офис, търговски и логистични центрове, хотели, курорти, жилищни комплекси, специализирани имоти и проекти. Като регулирана от Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) компания Forton работи по най-високите международни стандарти за услуги, свързани с недвижими имоти. Партньорството с Cushman & Wakefield позволява на компанията да служи като двупосочна връзка между българската и глобалната икономика.

Експертите й могат да помогнат с инвестиционно планиране и консултиране, отдаване под наем и наемане на офис, търговски или индустриални площи, продажби и придобивания, бизнес консултиране, оценки на имоти, проектен мениджмънт и управление на активи. За повече информация посетете сайта www.cwforton.com или следвайте компанията в LinkedIn.

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) е водеща консултантска компания за услуги, свързани с бизнес имоти в глобален мащаб. Тя консултира и представлява клиенти във всички аспекти на ползването и инвестициите в имоти и се е установила на ключови позиции в основните пазари по света, както показва и честото й участие в много от най-значителните договори за наем на имоти, продажби и мандати за управление. Създадена през 1917 г., след обединението с DTZ тя има офиси в 70 страни и повече от 51 хиляди служители.

Предлага пълния спектър от услуги за всички видове имоти, включително отдаване и наемане, продажби и придобивания, дългово и структурирано финансиране, корпоративно финансиране и инвестиционно банкиране, корпоративни услуги, управление на имоти, управление и поддръжка на сгради и съоръжения, проект мениджмънт, консултиране и оценки. За повече информация посетете сайта www.cushmanwakefield.com или следвайте компанията @CushWake в X или в LinkedIn.